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FACTIBILIDAD DE USO DE SUELO
07/09/2015

     El objetivo de este trámite es definir qué tipo de construcciones se pueden hacer y qué tipo de negocios se pueden abrir en una zona específica.

     El marco jurídico del trámite se encuentra basado en ocho ordenamientos de los tres niveles de gobierno, los cuales sustentan el fundamento que le da origen al trámite, el responsable de la expedición y costos.

En la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos se define las facultades del municipio para autorizar, controlar y vigilar el uso de suelo. La Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Tabasco se determina que los municipios estarán encargados de desarrollar los Programas de Desarrollo Urbano Municipal, la creación y administración de reservas territoriales; el control y vigilancia de la utilización del suelo en sus jurisdicciones territoriales.

     En la Ley Orgánica de los Municipios del Estado de Tabasco se faculta a los municipios para crear y administrar las reservas territoriales, así como autorizar, controlar y vigilar la utilización del suelo en el ámbito de su competencia. La Ley de Ordenamiento de Desarrollo Sustentable del Estado de Tabasco faculta a los municipios el emitir la factibilidad de usos del suelo en su territorio. En la Ley de Protección Ambiental del Estado de Tabasco se faculta al municipio para formular, expedir y ejecutar los programas de ordenamiento ecológico local, en los términos previstos en esta Ley, así como controlar, vigilar el uso y cambio de uso de suelo.

Y por último en el Reglamento de Construcciones del Municipio del Centro se faculta al municipio para establecer los fines para los que se puede autorizar el uso de los terrenos y determinar el tipo de obras que se pueden levantar en ellos y que a solicitud del propietario, el ayuntamiento otorgará la constancia de factibilidad de uso de suelo.

El nombre de la unidad que se encarga del trámite es el Departamento de Proyectos y depende de la Sub-dirección de Regulación.

En esta unidad se desempeñan 2 inspectores, 2 secretarias, 2 asistentes, 2 choferes y el jefe de departamento.

FUNDAMENTO JURIDICO

 

Artículo 48. USO DEL SUELO.

El Municipio, al ejercer las atribuciones que le confieren la Ley de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del Estado de Tabasco y su Reglamento, en materia de regulación del desarrollo de las áreas urbanizadas y de conservación ecológica, podrá dividir dichas áreas y clasificarlas en zonas, con el fin de asignar o modificar en cada una de ellas las modalidades y restricciones de usos, destinos, reordenamiento territorial, los Programas de Desarrollo Urbano de Centros de Población, los Programas de Parcial y las Declaratorias correspondientes, los que establecerán para cada zona:

I.- Los usos, que indicarán la utilización y aprovechamiento de áreas y predios para fines particulares, y los coeficientes de ocupación y utilización de los mismos.

II.- Los destinos, que señalarán la utilización y aprovechamiento de áreas y predios para fines públicos.

III.- Las reservas territoriales, que determinarán las superficies que se utilizarán para el crecimiento del área urbanizada.

Ningún predio o construcción podrá ser usado u ocupado, y ninguna construcción, instalación o parte de las mismas será erigida, transportada, ampliada, modificada o rehabilitada, si no cumple con las modalidades establecidas en los Programas de Desarrollo de Centros de Población o los Programas Parciales, en su caso; las Declaratorias y disposiciones del presente.

Reglamento y sus Normas Técnicas Complementarias; y si no exhibe las constancias, permisos y licencias a que se refiere el mismo.

En idéntica situación de incumplimiento, tampoco se podrá inscribir en el Registro Público de la Propiedad ningún acto, contrato o afectación de un inmueble.

Los notarios, a su vez, sólo podrán dar fe y extender Escrituras Públicas de los actos, contratos o convenios relativos a la propiedad, posesión, uso o cualquier otra forma jurídica en tenencia de inmuebles, previa comprobación de que las cláusulas relativas a su utilización cumplen con lo establecido en el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población, las Declaratorias relativas y las disposiciones de este Reglamento, y que se exhiban las constancias, permisos o licencias correspondientes.

Artículo 49.

Toda licencia para ejecución de obras, públicas o privadas, deberá sujetarse a lo establecido en los Programas de Desarrollo Urbano, conforme a lo señalado en la Ley de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del Estado de Tabasco y su Reglamento. Las obras que se realicen en contravención a lo dispuesto por los Programas de Desarrollo Urbano se harán acreedoras a la sanción que establece la propia Ley.

Artículo 50. SUPERFICIE MÁXIMA DE CONSTRUCCIÓN.

La superficie máxima permitida para construcción en los predios, será la que se determine de acuerdo con las intensidades de uso del suelo y las densidades máximas establecidas en los Programas de Desarrollo Urbano, en función de los siguientes rangos:

INTENSIDAD DE USO DEL SUELO

UNIDAD DENSIDAD MÁXIMA HABS/HA. PERMITIDA VIVS/HA. C.O.S. C.U.S.

BAJA 50 10 0.5 1.00

MEDIA 200 40 0.6 1.00

ALTA 400 80 0.7 1.40

MUY ALTA 800 160 0.8 1.60

Para efectos de este Artículo, las áreas de estacionamiento no contarán como superficie construida.

Artículo 51.

El Ayuntamiento expedirá un documento que consigne, a solicitud del propietario o poseedor, Constancia de Factibilidad sobre Uso del suelo, en los términos que establecen la Ley de Desarrollo Urbano y Ordenamiento

Si entre la expedición de las Constancias de Factibilidad vigentes a que se refiere el párrafo anterior y la presentación de la Licencia de Construcción se hubiere modificado el alineamiento, el proyecto de construcción deberá ajustarse a los nuevos requerimientos.

Artículo 52.

Constancia de Factibilidad de Uso del Suelo, es el documento donde se especifica la zona, densidad e intensidad de uso, en razón de su ubicación y conforme a los Programas de Desarrollo Urbano.

Artículo 53.

Los proyectos para edificios que contengan dos o más usos a que se refiere este Reglamento, se sujetarán en cada una de sus partes a las disposiciones y normas que establezcan los Programas Parciales y la reglamentación relativa a la material.

REQUISITOS

Para dar inicio al trámite de constancia de factibilidad de uso de suelo es necesario que el constructor entregue seis requisitos a la Dirección de Obras, Ordenamiento Territorial y Servicios Municipales. Los requisitos necesarios para dar inicio al trámite de constancia de factibilidad de uso de suelo, son los siguientes:

  • Plano arquitectónico, copia.
  • Plano ubicación, copia.
  • Boleta pago predial, copia.
  • Alineamiento y número oficial, copia (en caso necesario).
  • Formato único de factibilidad de uso de suelo.
  • Comprobante de pago.

 

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